Кадастровая ловушка. Как сэкономить на имущественных налогах

Порядок налогообложения отдельных объектов недвижимого имущества претерпел существенные изменения. Сейчас торговые, административно-деловые, офисные центры и жилые помещения облагаются налогами, исходя из кадастровой стоимости, которая утверждается соответствующими органами власти субъектов России. Новый порядок не мог не породить огромного количества вопросов, причем не только в части достоверности определения кадастровой стоимости и ее соответствия рыночной стоимости.

Например, в случаях, когда в результате спора по установлению достоверности кадастровой стоимости судом признается рыночная, включается ли в кадастровую стоимость НДС? Ведь налог на добавленную стоимость учитывается при определении рыночной стоимости оценщиками и отражается в отчете. Как разобраться в такой ситуации, когда одним из принципов налогового законодательства является недопущение двойного налогообложения одного и того же объекта, а в описанной ситуации получается, что налог на имущество будет начисляться на кадастровую стоимость, равную рыночной, определенной с НДС?

Трудности оценки

Кадастровая стоимость определяется и утверждается уполномоченными органами власти соответствующего субъекта РФ по результатам проведенной государственной оценки, которая зачастую устанавливает стоимость недвижимости, исходя из «средней температуры по больнице». Иными словами, при определении кадастровой стоимости оценщики не в состоянии учесть индивидуальные характеристики каждого из объектов оценки ввиду их большой численности, поэтому оценка производится укрупненно, так называемым «методом массовой оценки». Кроме того, из судебной практики видно, что оценщики допускают ошибки и технического характера.

Если собственник объекта с установленным размером кадастровой стоимости не согласен, он вправе его оспорить, добившись перерасчета, либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Сделать это можно двумя путями:

- через обращение в комиссии, уполномоченные рассматривать споры об установлении кадастровой стоимости;

- в судебном порядке.

Если собственником ставится вопрос о признании кадастровой стоимости равной рыночной, то подлежит ли включению в такую рыночную стоимость сумма налога на добавленную стоимость?

Конечно же, соответствующие министерства и ведомства отвечают, что при определении рыночной стоимости отдельно НДС не выделяется. Между тем в определении суда о признании кадастровой стоимости в размере равном рыночной указывается стоимость с включенной в нее суммой налога на добавленную стоимость.

Отсюда возникает проблема по включению или невключению налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость, а это 18% от стоимости.

Включать или не включать

В решении этого спорного вопроса появилось два лагеря: одни утверждают, что сумма НДС подлежит включению в кадастровую стоимость, другие указывают на то, что не подлежит, поскольку такой подход приводит к двойному налогообложению одного и того же объекта.

Суды не смогли сформировать единого подхода к решению этого вопроса. Одни утверждают, что в случае реализации объекта недвижимости НДС включается в цену сделки, то есть является элементом «рыночности» цены, поэтому установление рыночной цены с НДС оправдано. Другие, напротив, указывают, что НДС не может быть включен в рыночную стоимость, поскольку при уплачивании налога на имущество, по сути, налог исчисляется с налога (в части приходящегося на сумму НДС).

Малую толику ясности в этот спор внес Верховный Суд, который в своем определении от 15.02.2017 года № 5-КГ17-258 указал, что подход, согласно которому в рыночную стоимость подлежит включение суммы НДС, является необоснованным и «основан на неправильном толковании норм права».

Такой вывод Верховный Суд объяснил следующим образом.

В соответствии со статьями 39 и 146 Налогового кодекса, объектом обложения НДС является реализация товаров, работ и услуг. При этом, в соответствии с 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект может быть отчужден на открытом рынке. Получается, что рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан.

На откуп регионам

Само по себе определение рыночной стоимости недвижимости без дальнейшей реализации объекта не создает необходимости исчисления НДС. Следовательно, как на то и указал ВС, в случае, если целью установления рыночной стоимости не является дальнейшая реализация объекта недвижимости, то объекта обложения НДС не возникает, а значит, и нет необходимости ее учета при дальнейшей эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Тем не менее, несмотря на определение ВС, некоторые арбитражные суды продолжают настаивать на том, что НДС является неотъемлемой частью рыночной стоимости, не принимая доводы о двойственности обложения по тем основаниям, что уплата НДС производиться в момент реализации, а налог на имущество исчисляется и уплачивается в периоде владения таким имуществом.

Судя по всему, точка в споре о том, можно ли включать НДС в состав рыночной цены, если она равна кадастровой, еще не поставлена, и вопрос остается открытым.

Очевидно, что эта проблема будет решаться, исходя из сложившейся в конкретном регионе практики. Единый подход возможен, только если Верховный Суд примет постановление, предписывающее рассматривать подобные дела в едином ключе, либо пока в налогового законодательство не будут внесены поправки, согласно которым при установлении кадастровой стоимости равной рыночной из нее подлежит исключению сумма НДС, в случае если она была учтена при проведении оценки.